上海新一轮土拍落槌，保利、越秀等中标

“沪九条”出台后的首批宅地火热出让，这也是上海取消限价后的首场土拍。

7月9日，上海三批次4宗地块全部成功拍出，总出让金额91亿元，成交楼面均价约31496元/平方米，2宗溢价成交，2宗底价成交，平均溢价率约8.4%。

本轮土拍中最引人关注的是杨浦区的平凉地块，共吸引了9个主体报名参拍，包括保利发展、招商蛇口、中海、越秀&北京城建、建发等。

在大概 60轮报价后，保利发展以22亿元的总价竞下平凉地块，楼面价约88462元/平方米，溢价率达到21.18%。这一成交楼板价突破了近三年杨浦招拍挂楼板价，直逼过往遴选风貌地块的楼板价。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块面积约1.38万平方米，体量不大，对开发商来说不会有太多资金负担，同时预计一次开盘可完成去化，因此开发商的参与热情较高。同时，这一刷新区域内记录的楼板价，也显示出房企愿意接受一定的高成本，中心区的优质地块产品还是会吸引中改善型善性买家。

而对保利发展来讲，该企业深耕杨浦滨江已久，开发过多个项目，具有较强的操盘经验。据克而瑞上海统计，今年上半年，保利发展的权益拿地金额约6.03亿元，较上年同期缩水约9成，补仓需求也较为强烈。

同样位于杨浦区的长白地块也引得多家房企参拍，包括保利置业、象屿、中海、越秀&北京城建等4个主体。在平凉地块失利的越秀&北京城建在79轮竞拍后，终于将该宗地块顺利收入囊中，成交总价也约22.3亿元，楼板价约70272元/平方米，溢价率也达到17.12%。

此次中标的两家企业都有重仓上海的意图。其中，在5月底落幕的2024年二批次4宗地块的出让中，北京城建一口气报名了3宗地块，并成功竞得杨浦区一宗地块，借此进入上海市场；而越秀近年来则加码上海，成为土拍中的常客，一批次中也在杨浦区有所斩获，今年上半年整体的权益拿地金额达到23.5亿元，在上海企业拿地权益榜中位列第十。

值得一提的是，据克而瑞上海披露，平凉地块的4家参拍主体授权价超过10%，长白地块的所有参拍主体授权价均超过10%。该机构认为，这一方面说明成交溢价10%，前述项目依然有利润空间，另一方面也说明企业对产品溢价很有信心。

整体来看，4宗地块之间热度分化越发显著。在上述两宗杨浦地块超15%溢价率的另一面，则是底价成交的宝山顾村地块、奉贤新城地块。前述两宗地块分别由招商蛇口&中旅投资、奉贤发展摘得，成交价分别为31.1亿元、15.9亿元，楼面价均为楼面价22252元/平方米。

2021年实行集中供地起，上海也开始执行溢价率10%土拍封顶原则。这是6月上海取消溢价率上限后的首轮土拍，代表着上海土地市场在经历三年限价后，回归“价高者得”的市场逻辑。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，这也有利于企业打造“好房子”。而本次高溢价率成交的地块也使客户对未来该板块房价上涨有一定的预期，高溢价率成交地块未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，这亦将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。

本次与土地最高溢价一同取消的，还有房地联动价。过去地块出让信息发布时公示的“理性竞价承诺书”中往往会同步披露房地联动价，也即新房入市时的指导价；本次土地出让信息中的“竞价承诺书”中则未有房地联动价的相关信息。

有业内人士认为，上述变动意味着未来新房价格有松动的空间。也有沪上房企人士向记者表示，虽然新出让地块未公布房地联动价，但政府在设置地价时，实际上也会对房价有所评估，新房售价仍要向主管部门申请备案。

卢文曦表示，目前来看，取消最高溢价，在完全市场化背景下，房企表现还是比较理性，并未盲目挑战超高的溢价率。从目前市场情况来看，在政策利好推动下，成交放量，市场信心开始回归。土拍溢价率也是前期指标之一，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。

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