地产商急了！5%首付卖房！环京沪卫星城房价虚高崩盘的节奏？(地产商lh)

中国楼市是一个绕不开的话题，尽管今年是楼市调控的第一年，全国楼市并没有如火如荼的暴涨或暴跌。但是普通百姓依然使劲盯着房子不动，今天是哪里可以买房，哪里可以找到便宜的房源。中国人普遍有房产综合症，三句不离房子估计就比较难受。这与我国绝大多数人的财富都是地产名义在囤积。因为你在北上广一线城市有一套房就可以达到价值千万的资产。哪怕一套也够三四线城市人群奋斗一辈子都实现不了的财富。这些房子的价值当然都是纸面财富，并不是真实的财富。因为这么高的房价是靠银行信贷支撑起来的，而实际租房价格才是真正意义上的房价。 别看房价高的离谱，可是你要找几万一月租金的房子，还真不多，除非里面装修特别豪华。有句哲理名言：存在即合理。房价泡沫之所以存在，是因为人性的贪婪，借助金融信贷放大人性的贪婪，造就今天一线二线城市高房价。现如今，三四线城市房价也在蹭蹭往上涨。之前人们总对一线二线城市房价给予无穷的厚望，房价永远像永动机一样只涨不跌。没有人会相信一线二线城市房价会下跌，即便到今天依然没有人会停止这种强烈的愿望。因为人们已经种下了一颗房价永远只涨不跌的种子，每天都在生根发芽，蓬勃生机。即便现在大家看到的一线二线城市房价陷入停止状态，那也只是暂时的现象，未来它还会像吃了火药一样大力爆发。这就是国人的逻辑和思维惯性，而且代代相传，星星之火不灭。最简单的理由就是：房价崩盘，经济金融系统性风险会动摇国之根本，银行会出现重大危机，这是政府绝对不允许发生的。人们绝对相信政府能掌控房价走势，因为房价是政府的衣食父母，土地财政。不过最近又有新故事在中国楼市上演，当然主角不是买房客而是卖房的地产商。近日，《证券日报》记者对环京区域的楼市进行了走访调查，发现已经有开发商开始冒天下之大不韪：为刺激销售，在北京周边多个县市，不少项目打出“首付分期”、“全款分期”、“免费更名”等各类促销广告。针对外地购房者没有购房资格，部分限购城市的部分楼盘销售还给出“先购房再缴税”等办法。其中，在河北省保定市下辖的涿州市某楼盘，认购并且直接签约的客户可以首付5%选房，剩余25%分6次付清，每隔三个月还一次，每次还款不低于总房款的4%。同时，选择5%首付的购房者，如果提前将25%首付还给开放商，还可返还还款额10%的利息。面对如此大的诱惑，竟然还找不到接盘侠。笔者上次就曾提到过，所谓的环京沪商业圈、卫星城都是鸡肋。近期这些地产商会如此顶风作案，不顾一切冒险，就是由于信贷收紧，贷款利率上升，资金链有断裂的风险。一些中小地产商面临破产的风险，如果没有庞大的资金回笼。可以看看两个地方的楼市：涿州和廊坊的楼市，到底低迷到什么程度，以至于他们这么不顾一切。关于廊坊的楼市情况，从去年3月和6月廊坊市先后两次出台楼市调控大招以来，廊坊市的成交量和房价都发生了断崖式下跌，仅燕郊一个镇，有数据显示，成交量就大跌80%，房价普降30%，个别楼盘甚至下跌了2/3。最近又有消息爆料，廊坊霸州孔雀城最新报价8500元/平米，而这一价格去年最高时是18000元/平米。当然这些环京沪一线城市的卫星城，并没有因为距离近就能蓬勃发展。笔者不是第一次写有关卫星城房价的问题。有的专家学者，反复认为卫星城的楼市有很大的投资价值，这也是当初这两地被外地人买去的重要原因，不过今天看来是幻想破灭。不过依然会有人会将这地的房价看上，其实上次房价上涨，是因为大多数楼盘被北京人买去了，现在没有外地人接盘，房价一路下跌。当然其他卫星城也是如此，比如上海附近的嘉兴、昆山等都是如此。只不过暂时没有限购限贷。因为卫星城市的居民收入水平其实跟一线城市收入水平相差巨大。卫星城的企业盈利能力，很难支撑当地居民的工资水平，这些城市只能吸引一些附加值相对比较低廉，而又同时吸引一些简单的劳动力溢出效应。溢出的企业大多数都不具备前沿性，都是附属性的企业，难以承受更高的房价，廊坊涿州就是一个明证。卫星城的楼市价值相当有限，从人口流入和资金流入来看都显得时间周期过长。许多专家学者，纷纷以卫星城的资金流入和人口流入情况如何好判定房价的情况，其实是有很大的误导性。这些人口流入和资金流入都是暂时性的。资金流入只是短期炒楼带来的资金流量，并不是长期扎根于这些城市发展有价值的企业。人口流入大多数是一线二线城市的工薪阶层的被动选择，他们将第二代暂时腾挪到这些地方，未来还是要选择在一线城市的可能。只是将周期延长到第二代人身上，并不会给当地带来实质性的发展。卫星城并不能代表全国楼市，中国楼市真正离崩盘的可能性很低。只是近期这些地产商有点狗急跳墙的味道，但也同时反映了一个事实，中国的楼市真实需求是很低的。按照目前的房价远高于当地居民收入的水平，很难吸引到刚需进场，再加上人们收入增长水平处于下行通道当中，几乎没有可能实现高收入水平的可能。我国政府在调控楼市的过程中，其实学会了调控股市的手段。通过舆论和政策来给哪些库存特别多的地方造势，让更多的人去做接盘侠，目前情况效果非常好，三四线城市房价在今年春节大幅上涨。与此同时，通过金融经济手法以及舆论、政策压制一线二线城市房价，保持微幅上行。其实一个城市，不是只给你画个饼，给个政策就能腾飞的。我国那么多城市，多年以来，给了不少政策，也规划过不少，最终它还是那个它。因为一座城市是否有强大的发展后劲，在于这座城市的文化基因，人们生活习惯等等。完全靠臆想，是很难让一个城市腾飞。

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